Depuis quelques mois, le marché locatif fait face à une crise sans précédent, avec une forte augmentation de la demande et une baisse drastique de l’offre.
De mémoire d’e professionnel de l'immobilier locatif, on n’a jamais vu ça !
Sur un an, l’offre de location a baissé de 20%, alors que la demande a augmenté de 20%.
Quelles sont les raisons de cette crise du logement à Paris ?
Plusieurs ingrédients se cumulent pour aboutir à un véritable cocktail explosif.
Une forte augmentation de la demande :
- Le prix du m² parisien, renchérit par l'augmentation du coût des matériaux dans le neuf, restreint le nombre de candidats à l'acquisition et les orientent de fait vers la location.
- La difficulté d’accès au crédit immobilier redirige des candidats à l'acquisition sur le marché locatif.
Une forte baisse de l'offre :
- La loi Climat et Résilience incite les propriétaires à vendre leur logement plutôt qu’à le louer.
- Les contraintes de rénovation énergétique conduisent temporairement à une réduction du parc locatif. Depuis le 1/01/2023, il est interdit de mettre en location un bien dont la consommation d’énergie est supérieure à 450kWhEF/m2/an, c’est-à-dire ayant un DPE G+.
- Le plafonnement des loyers n'attire plus les investisseurs locatifs et donc ne renouvelle pas l'offre.
- les Jeux Olympiques de Paris, avec une très forte demande de location temporaire à prix élevé, incite certains propriétaires à louer en courte durée, au moins jusqu'à la fin des Jeux.
Les particuliers en quête d’une location sont désespérés
Louer un logement c’était dur hier. C’est encore plus dur aujourd’hui !
La pénurie de logements se fait cruellement ressentir depuis le début d’année 2023.
Les professionnels de l’immobilier locatif font état d’un nombre affolant de candidats désespérés se bousculant pour visiter les rares biens encore disponibles.
Et la tendance est même de ne plus visiter ! Certains bailleurs ne se déplacent plus, la visite se fait en visio et le candidat est tenu de répondre par retour !
Attention toutefois aux arnaques : des candidats ont accepté de payer une caution pour bloquer l’appartement … qui n’existait pas !
Dans un contexte aussi tendu, avec des pratiques parfois douteuses, un professionnel du marché locatif comme Chasse Privée vous évitera bien des déconvenues.
La situation catastrophique des étudiants
Les étudiants parisiens sont particulièrement touchés par la crise du logement à Paris et première couronne, et dans biens d'autres villes métropolitaines.
La loi sur le « Zéro Artificialisation nette des sols » est certes louable d’un point de vue écologique mais elle a mis un coup de frein brutal à la construction des logements étudiants.
Près de 3 millions d’étudiants ont fait leur rentrée en septembre/octobre alors que le parc étudiant n’est que de 400.000 logements et qu’il n’y a eu que 7.000 nouvelles constructions sur un an.
Et comble de la situation, ce sont les logements de faible surface (logements «étudiants») qui sont les plus énergivores avec de fortes pertes de chaleur rapportées au m2. Ce sont donc ces petits logements qui ont un mauvais DPE et que les propriétaires ne veulent ou ne peuvent pas rénover pour les mettre sur le marché locatif. Deux tiers des logements de moins de 40 m² sont à faible performance énergétique.
Et n’oublions pas Parcours Sup qui vous refuse une école ou une faculté à côté de chez vos parents et vous affecte à l’autre bout de la France !
Le propriétaire profite t’il pour autant de cette crise du logement ?
Dans cette période d’offre faible et de forte demande, le bailleur apparaît en position de force.
Il peut sélectionner le meilleur dossier et profiter de la situation en n’hésitant pas à louer « hors de prix » des passoires, ce qui n’est pas sans risque même si le plus souvent l’étudiant, trop content d’avoir enfin trouver un abri, n’osera pas protester…
Mais il n’y a pas que des « vilains propriétaires » qui chercheraient à bénéficier de la situation. Si le marché de la location s’est réduit, c’est en partie parce que le Gouvernement a tout fait pour décourager les propriétaires :
- L’augmentation des loyers a été plafonnée bien au dessous de l’inflation entrainant des rendements faibles (rendement net de 2 à 3% après impôts).
- Il y a eu un énorme transfert de charges du locataire vers le propriétaire avec la suppression de la taxe d’habitation qui a conduit à l’augmentation de la faxe foncière supportée par le propriétaire.
- Une justice à deux vitesses qui défend le plus souvent les droits du locataire au détriment du propriétaire.
- le coût de rénovation élevé pour mise au norme, avec une plétore d'entreprises de rénovation peu recommandables, voir incompétentes
En conclusion, tout est fait pour décourager les propriétaires.
Quelles mesures faudrait-il prendre ?
Pour endiguer la crise actuelle du marché locatif, plusieurs mesures pourraient être prises :
A court terme :
- Reporter les délais de mise au norme des logements au regard du DPE pour fluidifier le marché. En Île de France, 55% des logements du parc locatif privé sont à faible performance énergétique.
- Mettre en place des dispositifs fiscaux attractifs pour inciter les propriétaires à louer, telle que la prise en charge de la taxe foncière par le locataire, un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs de longue durée.
- Renforcer le droit des propriétaires en cas d'impayés, de logements dégradés ou squattés.
A plus long terme :
- Promouvoir le développement de logements « étudiant »
- Aider fiscalement à la construction et la rénovation de logements, et en simplifier l'accès
- Permettre un accès plus facile au crédit
Comment trouver votre logement ?
Dans ce contexte tendu du marché locatif parisien, avec des pratiques très différentes selon les Bailleurs, nous vous conseillons fortement de faire appel à un chasseur immobilier spécialisé dans la location.
Attention aussi, à ne pas être trop exigent dans vos attentes, car les opportunités ne sont pas légions.
Chasse Privée, par son expérience dans la recherche d'appartement à louer sur Paris et Hauts de Seine, vous accompagne concrètement pour trouver votre prochain appartement.