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  • Photo du rédacteurJean-Pierre de Lary

Usufruit, nue propriete ou pleine propriete ?

Le droit immobilier est complexe. L’usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété sont des concepts juridiques rattachés au droit de propriété.

La différence entre ces trois concepts réside tout simplement dans les droits plus ou moins importants que l’on a sur un bien.

Essayons de définir successivement ces trois concepts en partant du plus simple à comprendre : la pleine propriété.

 

Etre propriétaire d’un bien immobilier en pleine propriété donne le droit de s’en servir, d’en tirer des revenus, en le louant par exemple et d’en disposer librement, en le vendant ou en le donnant par exemple.

Juridiquement, la pleine propriété correspond à l’addition de l’usus (droit d’user de la chose), du fructus (droit de percevoir les fruits, les loyers,…) et de l’abusus (droit de disposer du bien : vente, donation, legs).

Etre propriétaire en « pleine propriété » signifie que l’on cumule tous ces droits.

Mais on peut aussi les dissocier et les répartir entre des personnes distinctes en effectuant ce que l’on appelle un « démembrement de propriété ». C’est là qu’apparaissent les notions d’usufruit et de nue-propriété.

 

Usufruitier et nu-propriétaire ont alors des droits et obligations différents sur le bien.


-        L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en retirer les fruits. En matière immobilière, l’usufruitier peut ainsi occuper le bien (usus), le mettre en location et percevoir des loyers (fructus).

Mais il ne peut pas en revanche le vendre, le détruire ou le modifier (par ex transformer un bail d’habitation en bail commercial) (abusus).


-        Après un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est titulaire de l’abusus, c’est-à-dire du droit de posséder le bien. Mais ce droit n’est que partiel, pendant une période prédéterminée à la signature de la vente ou jusqu’au décès de l’usufruitier.

Il ne peut toutefois ni modifier ni détruire le bien comme pourrait le faire le propriétaire. Il ne peut pas non plus jouir du bien.

A la fin de la période, il récupère l’usufruit et donc la pleine propriété.


Le démembrement de propriété et le mécanisme de nue-propriété permet de répondre à des problématiques fiscales :

En effet, ne disposant pas de la jouissance du bien, le nu-propriétaire n’est pas redevable de certains impôts qui restent à la charge de l’usufruitier : IFI, taxe foncière,…

Et au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire deviendra totalement propriétaire sans aucune imposition.


Achat en pleine propriété ou en nue-propriété ?

 

Les avantages d’un achat en pleine propriété :

En achetant en « pleine propriété », l’acheteur réalise un véritable investissement locatif puisqu’il pourra mettre le bien en location et en tirer des revenus.


Les avantages d’un achat en nue-propriété :

Il s’agit d’une manière d’investir dans l’immobilier qui est encore trop méconnue mais qui peut être intéressante.

Acheter un bien immobilier en nue-propriété permet d’acheter à bas prix, avec une décote de l’ordre de 30 à 60% selon l’âge de l’usufruitier.

Comme expliqué précédemment, cette acquisition permettra au nu-propriétaire de devenir propriétaire bien qu’il ne puisse en tirer les fruits.

Mais son achat lui coûte moins de frais et lui procure des avantages fiscaux dans la mesure où il n’est pas assujetti aux impôts ni au paiement des travaux d’entretien et de réparation.

Outre l’absence de loyers imposables, la nue-propriété permet au nu-propriétaire de générer des déficits fonciers sur les dépenses qu’il engage pour la conservation du bien.

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne tient pas compte des biens détenus en nue-propriété. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement intéressante pour les patrimoines à hauts revenus.

Outre ces avantages, l’achat en nue-propriété n’est pas exempts de quelques inconvénients : Offre faible des biens à vendre en nue-propriété, absence de loyers ne permettant pas d’autofinancer l’investissement,…

 

En conclusion et si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, nous vous invitons à étudier les différentes possibilités (achat en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété) afin de choisir celle qui correspond le mieux à vos attentes en fonction de votre situation.

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