Un projet immobilier est l'occasion de définir vos motivations, et de vous projeter dans le mode de vie que vous souhaitez pour les années à venir, lié à l'environnement, les caractéristiques fonctionnelles et esthétiques de votre lieu de vie, vos finances, votre emploi, votre stratégie financière.
Une fois le bien immobilier trouvé, la première étape consiste à proposer une Offre d'achat au vendeur. Ce premier acte est un engagement à prendre au sérieux, d'où la question d'une Offre d’Achat avec ou sans conditions suspensives.
En quoi consiste les conditions suspensives ?
Vous êtes sur le point d’acheter une maison ou un appartement et vous allez effectuer une Offre d'Achat, suivie d'une promesse de vente. Cet avant-contrat va vous engager, au même titre que le vendeur, à mener la transaction à son terme.
Il est important néanmoins que vous puissiez vous protéger en cas d’imprévus, si toutes les conditions nécessaires à votre achat ne sont pas réunies.
La loi a prévu cette éventualité et vous avez ainsi la possibilité de mentionner dans l’avant-contrat des conditions dites « suspensives ». De quoi s’agit-il ?
Les conditions suspensives ont pour objet de conditionner la réalisation de l’achat à la réalisation préalable de certaines conditions. Elles servent à protéger l’acheteur en cas d’imprévus. Elles ont donc très importantes et doivent être rédigées de façon claire et complète.
Dans le cas de la non-réalisation d’une des conditions au moins, la vente sera annulée et les sommes versées au vendeur seront restituées à l’acheteur.
A titre d’exemples de conditions suspensives, on peut citer : l’obtention d’un prêt bancaire, la vente préalable d’un bien immobilier pour financer l’acquisition, l’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage du bien, l’obtention d’un permis de construire pour effectuer une extension, …
La condition suspensive d’Obtention de prêt
Il est possible que, comme de très nombreux acquéreurs, vous ayez prévu de recourir à un prêt bancaire pour financer l’achat de votre bien. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est en effet la condition suspensive la plus fréquemment mentionnée dans les promesses de vente, c’est pourquoi nous la détaillons ci-après.
Dans la grande majorité des cas, les acheteurs ont recours à un crédit bancaire pour financer leur projet immobilier.
Ce recours doit être mentionné dans la promesse de vente sous forme de condition suspensive principale. Parmi toutes les conditions suspensives, c’est d’ailleurs la seule qui est obligatoire dès l’instant où l’on fait appel à un emprunt bancaire.
La clause doit présenter dans le détail le projet de financement de l’achat immobilier : Etablissement bancaire, apport personnel, montant à financer, taux d’intérêt maximum, échéances de remboursement, délai d’obtention du crédit,…
A partir de là, les parties fixent un premier délai de 10 à 15 jours pendant lequel l’acheteur s’engage à faire les démarches nécessaires à l‘obtention de son prêt.
S’il ne peut prouver qu’il a fait les démarches utiles durant cette période, il ne pourra pas invoquer la clause suspensive pour se retirer de l’achat et sera même condamné à verser 10% du montant de la vente en cas de non réalisation.
Un deuxième délai, d’un à deux mois, est ensuite prévu pour l’obtention du prêt.
En cas de non-obtention de ce prêt, c’est-à-dire en cas de non-réalisation de la condition suspensive, l’achat ne pourra pas avoir lieu.
L’acheteur devra dans ce cas justifier auprès du vendeur la non-obtention du prêt en prouvant le refus d’au moins trois établissements bancaires différents.
Une Offre d’achat peut-elle être rédigée sans conditions suspensives ?
Vous pouvez en effet proposer une Offre d’Achat sans conditions suspensive.
Si votre situation financière le permet, notamment si vous achetez comptant, vous avez intérêt à faire valoir auprès des vendeurs de votre capacité à acheter comptant. Cela rassure le vendeur, évite de stopper une vente pour non obtention du crédit immobilier et permet de réaliser plus rapidement la vente, c’est-à-dire la signature de l’acte authentique.
Dans ce cas, si l’acheteur ne souhaite pas se prévaloir de la condition suspensive de prêt bancaire et souhaite acheter sans prêt, il doit le mentionner expressément dans la promesse de vente sous la forme suivante : « Je déclare disposer des fonds pour financer le bien et je renonce donc expressément dans la promesse à la condition suspensive d’obtention d’un prêt ».
Quels risques face à l’absence de conditions suspensives ?
A défaut de conditions suspensives dans votre Offre d’Achat, vous serez engagé à payer une indemnité définie dans l’avant-contrat. Cette indemnité dite d’immobilisation du bien est conçue pour indemniser la non mise sur le marché immobilier du bien du vendeur.
Elle varie de 5 à 10% du montant total du bien immobilier concerné et est versée le jour de la signature de la promesse de vente.
Si la transaction finale de la vente est conclue, cette somme sera déduite du montant total de l’acquisition, le jour de la signature de l’acte authentique.
Si la vente est annulée à la demande de l’acheteur, celui-ci ne récupèrera pas ou très difficilement cette somme.
Un conseil : veillez à avoir les fonds suffisant, tous frais compris, pour cette acquisition. Une simulation auprès d’un courtier en financement est vivement recommandée.
D’autres conditions suspensives peuvent être renseignées, selon votre situation, votre projet immobilier…
Faites appel à un professionnel pour limiter les risques encourus, en lui précisant votre situation et votre projet dans son ensemble.