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Offre d'achat immobilier : un premier engagement limité

L’achat d’un bien immobilier s’effectue en plusieurs étapes successives : offre d’achat, promesse de vente, prêt bancaire, acte authentique. Chacune de ces étapes obéit à des règles juridiques complexes avec des conséquences importantes.

L’acheteur a le plus souvent du mal à comprendre à partir de quel moment il est définitivement engagé et les possibilités de rétractation dont il dispose.


L’offre d’achat n’engage pas l’acheteur de façon définitive :

Vous avez visité un bien qui vous plaît. Vous pouvez alors rédiger une offre d’achat dans laquelle vous indiquerez notamment le prix et la durée de validité de l’offre (5 à 10 jours en général).

L’offre d’achat est la 1ère étape du processus. A ce stade, il n’y a pas d’engagement définitif.

Attention ! Certains professionnels jouent sur la méconnaissance des particuliers en faisant passer une offre d’achat pour une promesse et ainsi « forcer » la transaction.


La promesse (ou compromis) de vente engage les 2 parties de façon quasi-définitive :

A la différence de l’offre d’achat, le compromis de vente est un avant-contrat qui scelle l’accord entre l’acheteur et le vendeur. En signant le compromis, ils s’engagent l’un envers l’autre. En tant qu’acheteur, il est important de savoir que vous disposez à ce stade d’un délai de rétractation de 10 jours que vous pouvez exercer sans avoir besoin de le notifier en respectant simplement la forme de la lettre recommandée avec accusé de réception.

De façon courante, le compromis de vente est signé avec la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire. Cela signifie concrètement que la vente ne se réalisera que si vous obtenez le prêt.

Pour vous permettre de boucler votre dossier de financement, vous disposerez d’un délai de 3 à 4 mois à partir de la signature du compromis.

A l’expiration de cette période, deux cas de figure se présenteront :

1/ Vous obtenez le prêt bancaire : La condition suspensive est réalisée et le contrat de vente définitive est formé. Il n’y a plus à ce stade de possibilité de vous rétracter.

2/ Vous n’obtenez pas le prêt bancaire : La condition suspensive n’est pas réalisée et, par conséquent, le contrat de vente définitive n’aura pas lieu.


Le refus de prêt bancaire est la seule possibilité pour se rétracter :

Pour un acheteur qui souhaite se rétracter après avoir signé un compromis et passé le délai de 10 jours, on voit donc que le refus de prêt bancaire devient la seule solution pour ne pas donner suite. Le refus du prêt entraine automatiquement la résiliation du compromis.

Le refus de prêt peut parfois s’apparenter à un refus de prêt de « complaisance ».

L’appréciation est d’autant plus difficile que la banque n’est pas tenue de motiver son refus.

Le vendeur peut légitimement contester le refus de prêt. Mais si l’acheteur prouve que sa demande de prêt est conforme en tous points aux éléments figurant dans la promesse, alors il sera impossible au vendeur d’invoquer le « refus de complaisance ».


La signature de l’acte authentique : Dans le cas le plus fréquent où la banque aura accepté le prêt, l’acheteur ne pourra pas le refuser et sera obligé de passer à l’étape définitive c’est-à-dire à la signature de l’acte authentique. Pour ce faire, il devra informer immédiatement le notaire afin qu’il organise un rendez-vous de signature de l’acte définitif.


Chasse Privée est à vos côtés pour vous accompagner tout au long de votre projet immobilier. Soyez serein.