• Jean-Pierre de Lary

Comment réduire les frais de notaire en achetant dans l’ancien ?

La grande majorité des ventes s’effectue dans l’ancien. Vous savez qu’en tant qu’acheteur potentiel, vous aurez à payer non seulement le prix du bien immobilier mais également les fameux « frais de notaire » qui sont en moyenne de 8% du prix du bien (à noter que l’appellation « frais de notaire » est inexacte puisque les 8% comportent une part importante de taxes que le notaire reverse à l’Etat).

Il n’est, bien entendu, pas possible de s’exonérer du paiement de ces 8% mais il existe une possibilité, tout à fait légale, d’en diminuer le montant. C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article.


C’est toujours l’acquéreur qui paie les honoraires d’agence immobilière

C’est effectivement un 1er principe de base qu’il faut bien comprendre même si cela peut apparaitre confus. Le vendeur inclut dans le prix global de vente la commission d’agence. Donc, c’est bien l’acquéreur qui prend en charge « pour le compte du vendeur» les frais d’agence.

Prenons un exemple simple pour illustrer notre propos :

Une agence met à la vente un bien dont la valeur est de 500.000 euros et les frais d’agence de 25.000 euros (soit 5% ce qui correspond à une moyenne dans la profession).

Deux cas de figure peuvent se présenter, qui aboutissent au même résultat pour l’acquéreur :

- Soit les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur. Dans ce cas, le prix affiché est le prix global soit 525.000 euros.

- Soit les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acheteur. Dans ce cas, l’agence décomposera le prix : 500.000 euros pour la valeur du bien et 25.000 euros à titre de commission.

Nous voyons bien que dans les deux cas, cela ne change rien pour l’acheteur.

Que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou à sa charge, dans les faits, c’est toujours lui qui les paie !


Mais l’acquéreur peut, dans un cas bien précis, réduire le montant des « frais de notaire »

Il existe effectivement une astuce qui permet à l’acheteur de s’exonérer d’une partie des fameux 8% de « frais de notaire » : Il faut pour cela que les frais d’agence soient affichés à la charge de l’acheteur.

Reprenons notre exemple :

- Si les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur, l’acheteur devra payer 8% sur le prix global soit 525.000 X 8% = 42.000 euros.

- Si les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acheteur, ce dernier n’aura à payer 8% que sur la partie « hors frais d’agence » soit 500.000 X 8% = 40.000 euros. Il aura ainsi réalisé une économie de 2.000 euros. Encore faut-il que le mandat de vente ait indiqué que les frais d’agence seraient à sa charge !


L’acheteur a intérêt à choisir des agences qui pratiquent des mandats de vente avec des honoraires à sa charge.

Cela peut sembler au 1er abord paradoxal mais, pour bénéficier de la réduction des « frais de notaire », il faut effectivement que le mandat de vente mentionne clairement que les honoraires seront à la charge de l’acheteur.

C’est lors de signature du mandat de vente que la décision est prise.

Le vendeur a le choix de signer un mandat avec des honoraires à sa charge ou à celle de l’acheteur. Pour lui, cela n’a aucun impact et, à première vue, il apparaitrait logique que les honoraires soient à la charge du vendeur puisque c’est lui qui sollicite l’agence pour vendre son bien. Si cela n’a aucun impact pour lui, cela a, en revanche, un gros impact pour l’acheteur :

- Si le vendeur signe un mandat avec des honoraires à sa charge, l’acheteur paiera « à plein » les « frais de notaire ».

- Si le vendeur signe un mandat avec des honoraires à la charge de l’acheteur, ce dernier bénéficiera d’une diminution des « frais de notaire ».

L’acheteur a donc tout intérêt à choisir des agences pratiquant des mandats de vente à la charge de l’acheteur.

On peut également admettre que le vendeur a tout intérêt à signer un mandat de vente à la charge de l’acheteur afin de lui éviter un surplus de taxes.

A noter que certaines agences immobilières ont fait justement le choix, pour éviter ce surplus de taxe à l’acheteur, de signer uniquement des mandats de vente à la charge de l’acheteur.


L’acheteur qui a bénéficié d’une réduction des « frais de notaire » ne subira pas de pénalités sur la plus-value lorsqu’il revendra son bien

Nous savons que le revendeur d’un bien immobilier (hors sa résidence principale) doit s’acquitter d’une taxe sur la plus-value.

A première vue, il apparaitrait logique que l’acheteur qui a bénéficié d’une diminution des « frais de notaire » soit pénalisé au niveau de la plus-value en cas de revente.

Dans notre exemple, la plus-value pourrait logiquement être appliquée sur un prix d’achat de 500.000 euros et non 525.000 euros. Or, il n’en est rien.

Que l’acheteur ait acheté le bien 500.000 euros (honoraires à sa charge) ou 525.000 euros (honoraires à la charge du vendeur), cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.

Imaginons que l’acheteur revend son bien 600.000 euros.

Dans les 2 cas, le prix de référence pour le calcul de la plus-value sera 525.000 euros. La taxe sur la plus-value sera donc, dans les 2 cas de 600.000 – 525.000 = 75.000 euros.


Autre sujet à ne pas oublier, les équipements vendus avec le bien immobilier sont déductibles de l'assiette des frais de notaires : sont concernés tous les biens mobiliers qui peuvent être retirés sans détérioration du bien immobilier. Ainsi un inventaire et une estimation des biens mobiliers est nécessaire : table, chaise, fauteuil, électroménager, placards démontables, climatiseur...


Pour acheter dans les meilleurs conditions, faites appel à chasseur immobilier de confiance. Bénéficiez d'un conseil averti sur votre projet.