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  • Jean-Pierre de Lary

L'appartement Haussmannien

Lorsque l’on parle d’urbanisme parisien, le qualificatif « Haussmannien » nous vient rapidement à l’esprit. Mais, si tout le monde connait le mot, son origine et les caractéristiques qui définissent un immeuble et un appartement de ce type sont moins connues.


L’origine de mot « Haussmannien »

C’est à Eugène Haussmann que l’on doit d’utiliser actuellement l’adjectif « Haussmannien » pour qualifier un certain urbanisme parisien.

Remontons un peu en arrière : A la fin du 19ème siècle, l’Empereur Napoléon III qui a vécu à Londres et découvert une capitale avec de larges artères, exprime la volonté de moderniser Paris. Il nomme Eugène Haussmann, Préfet de la Seine en 1853 avec pour mission « d’aérer, unifier et embellir la ville ».

Dans un 1er temps, l’Etat va exproprier les propriétaires des terrains concernés par les plans de rénovation. Haussmann va ensuite engager des travaux gigantesques qui consistent à détruire des immeubles et à en construire de nouveaux mais aussi à percer de grandes artères, à créer de nouveaux parcs (tels que les Buttes-Chaumont et Montsouris) et à aménager les réseaux d’égout et d’assainissement.


Les caractéristiques d’un immeuble Haussmannien

Les fameux immeubles « Haussmanniens » sont tous conçus de la même manière, c’est-à-dire qu’ils respectent des normes de construction très strictes.

Les façades, obligatoirement en pierre de taille, doivent avoir la même hauteur tout le long de la rue. La hauteur de l’immeuble doit être proportionnelle à la largeur de la rue.

Un immeuble « Haussmannien » type se présente de la façon suivante :

- Rez de chaussée et entresol avec mur à bossage.

- 2ème étage « noble » avec 1 ou 2 balcons.

- 3ème et 4ème étage dans le même style mais avec des encadrements de fenêtres plus riches.

- 5ème étage avec balcon filant, sans décoration.

- Combles avec chambres de « bonne » au 6ème étage.

Pourquoi avoir installé un balcon au 5ème étage ? Par simple souci d’esthétisme, afin de créer une symétrie avec le balcon du 2ème étage !

L’étage sous les toits était historiquement compartimenté en petites chambres pour les domestiques avec des points d’eau partagés sur le palier. Cet étage était accessible par un escalier de service sur lequel donne en général les cuisines des appartements de l’immeuble.


Les caractéristiques d'un appartement Haussmannien

Qui dit "appartement haussmannien", dit grandes pièces et grandes hauteurs sous plafond.

Il s’agit, dans le langage des annonces immobilières, d’appartements « familiaux » dans des immeubles « de prestige » que l’on trouve dans les secteurs de l’Opéra, des Invalides, de plaine Monceau et de façon plus concentrée dans l’ouest parisien (17ème arrondissement).

L’appartement haussmannien est, à juste titre, très prisé des acheteurs pour la qualité de ses prestations (parquets, moulures, cheminées,…), sa luminosité et ses grands volumes, ce qui explique son prix au m2 souvent élevé !


De manière générale, la plupart des immeubles haussmanniens se trouvent dans les quartiers chers de Paris, comme le 8ème, le 7ème ou le 6ème par exemple. Mais pas uniquement, allez vous promener dans le 10ème arrondissement...


Leur qualité de construction et leur beauté en font des immeubles qui sont aujourd’hui encore très prisés, près de 200 ans après l’intervention du Baron Haussmann…


Une conception bioclimatique

Si l'isolation phonique n'est pas son fort en comparaison avec des immeubles récents, il n'en demeure pas moins que la conception des ces appartements était bioclimatique.

C’est‐à‐dire que la pièce de vie est exposée au sud, la cuisine au nord, les murs épais, un grenier non aménagé, caves et ventilation naturelle.

Les immeubles HAUSSMANNIENS, construits entre 1850 et 1920, sont construits avec des murs de la façade en pierre calcaire de 50 cm d’épaisseur recouvert à l’intérieur du logement d’une épaisseur de plâtre de 2cm. Les planchers ne sont, généralement pas porteur et leur ancrage dans la façade est faible, ce qui évite les ponts thermiques. La ventilation est naturelle, par les ouvrants, les cheminées et les fenêtres sont simples, ce qui crée un phénomène de paroi froide important. Le chauffage est assuré par des poêles situés dans les cheminées, le chauffage central apparaît au début des années 1870. Ce type de bâtiment non isolé présente bien des atouts thermiques.

D’abord l’épaisseur des murs garanti une forte inertie, construction sur cave, peu de ponts thermiques et appartements traversants.

Chasse Privée peut vous accompagner sur l'amélioration de votre consommation énergétique, avec la participation de partenaires certifiés. Quelques pistes d'amélioration : des vitrages plus performants, une régulation thermique efficace, la repose des radiateurs sur des murs non déperditifs.


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Dans l'étude préliminaire à toute recherche de biens, votre chasseur d'appartement vérifiera avec vous les motivations de vos critères et sera dans bien des cas source de proposition ou de réflexion. Il n'hésitera pas à vous questionner sur votre perception au regard des inconvénients d'un appartement haussmannien pour éviter tout désillusion dans votre nouveau cadre de vie. Vos attentes sont elles d'une cheminée décorative, ou opérationnelle, d'un parquet en pointe de Hongrie grinçant ou en parfait état, d'une bonne isolation phonique ou non, de belles parties communes pavées...


Seul objectif : faire le bon choix !

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