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le taux d'usure d'un prêt immobilier : un rempart ou un frein ?

Les taux d’emprunt immobilier sont à la hausse en 2023. Une situation qui s’explique logiquement par une inflation forte et donc un coût plus élevé de l’argent. Le temps où il était encore possible d’emprunter à 1% est révolu, les taux actuels étant plus proche de 5%. Dans ce contexte, quelle est la signification et la justification du taux d’usure dont on entend régulièrement parler ?


Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Il s’agit du taux maximal auquel un prêt peut être accordé par une banque. Ce qui revient à dire que les banques n’ont pas toute liberté pour fixer le taux de leurs prêts.

Pourquoi un tel système ? Tout simplement parce que le législateur a voulu protéger les

emprunteurs contre des taux de crédits abusifs. De tels taux pourraient placer les

emprunteurs dans des situations difficiles et à plus grande échelle déstabiliser l’économie générale. Le taux d’usure a donc vocation à jouer ici un rôle de régulateur.


Comment est calculé le taux d’usure pour un crédit immmobilier ?

La méthode de calcul est réglementée. C’est la Banque de France qui calcule le taux en

ajoutant un tiers au taux moyen pratiqué par les banques, les trois mois précédents.

Le raisonnement consiste à dire qu’un crédit accordé à un taux moyen augmenté d’un tiers est usuraire, c’est-à-dire correspond au plafond au-delà duquel il est interdit de prêter.

Le taux d'intérêt annuel effectif global de votre prêt accordé par une banque, le "TAEG", ne peut donc être supérieur au taux d'usure. Le TAEG prend en compte les frais de dossier, les frais payés à des intermédiaires pour l'octroi du prêt, principalement ceux d'un courtier en financement, les coûts d'assurance et de garanties obligatoires.


Le taux d’usure protège-t-il véritablement l’emprunteur ?

Emprunter pour acheter un bien immobilier se heurte au taux d’usure. Cette mesure de

protection ne risque-t-elle pas de se retourner contre ceux qu’elle est censée protéger ?

Les professionnels de l’immobilier ainsi que les banquiers et les courtiers le pensent et le font vivement savoir. Ils critiquent fortement le taux d’usure, l’accusant de freiner l’accès au crédit immobilier.

Avec la remontée rapide des taux d’intérêt, de plus en plus de prêts immobiliers dépassent le taux d’usure et les banques ne peuvent donc pas accorder le crédit.

Suite à la hausse des taux d’intérêts depuis 1 an, il était logique que le taux d’usure

augmente également afin de permettre aux acquéreurs de pouvoir continuer à accéder au crédit immobilier. Mais, la hausse du taux d’usure est jugée insuffisante par les banques car les taux d’intérêt continuent à augmenter.

De façon plus générale, de nombreuses banques ne veulent plus prêter, invoquant la

difficulté d’ajuster leur taux en fonction de leurs contraintes monétaires.


Quel avenir pour le taux d’usure et l’accès au crédit ?

Le taux d’usure est habituellement calculé chaque trimestre.

La Banque de France a fini par écouter les banquiers et a décidé que le taux d’usure serait dorénavant réévalué chaque mois, et ceci à partir du 1/02/2023.

Cette mesure a été bien accueillie par les courtiers dans le sens où elle va permettre de

débloquer l’octroi de crédit. Le Ministre des Finances Bruno Le Maire, s’est de son côté

réjoui de cette avancée en rappelant que son devoir est de s’assurer que le taux d’usure

permette de protéger les emprunteurs sans les empêcher d’accéder au crédit.

Au 1 er novembre 2023, le taux d’usure atteint près de 6% pour les prêts de 10 à 20 ans alors qu’il était de 3,57% en janvier.

L’accès au crédit reste plus coûteux. Mais il est désormais plus facile.

Et il ne faut pas oublier la situation que nous avons connu dans les années 70-80 avec une inflation à deux chiffres et des taux d’intérêt qui avaient suivi logiquement cette hausse.

Avec un prêt qui coûte aujourd’hui autour de 4% et une inflation de 5%, le taux réel (taux nominal – taux d’inflation) reste négatif ce qui signifie qu’il est toujours intéressant

d’emprunter.


Taux fixes et taux variables

Le seul taux connu en France est le taux fixe qui ne bouge pas pendant toute la durée du prêt. Il s’agit d’une exception française car dans de nombreux pays européens les taux sont dits variables, c’est-à-dire qu’ils peuvent varier dans le temps.

Si la situation économique se dégrade, le taux pourra exploser et rendre le crédit d’autant plus cher. La banque est protégée, mais pas l’emprunteur !

Il existe aussi des taux variables capés, avec un plafond et un seuil prédéfini.


Le passage aux taux variables aurait donc de quoi inquiéter les emprunteurs.

La BCE a démenti fermement les annonces indiquant qu’elle « n’a pas l’intention d’imposer aux banques l’utilisation de taux variables. Les conditions de prêt sont le résultat de négociations entre une banque et ses clients, et il n’appartient pas à la BCE d’interférer dans ce processus ».

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