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Encadrement des Loyers sur Paris

ENCADREMENT ET PLAFONNEMENT DES LOYERS

On pourrait penser que le propriétaire d’un logement dispose d’une liberté totale pour fixer le loyer de son locataire. Il n’en ait rien.

Depuis quelques années, le législateur a mis en place un système « d’encadrement » des loyers qui contraint le propriétaire à respecter certaines règles. Il s’agit de juguler l’inflation des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.


Il existe en réalité 2 sortes d’encadrement :

- Un encadrement de l’évolution des loyers.

- Un encadrement plus contraignant du niveau des loyers.


1/ L’encadrement de l’évolution des loyers :

- La liberté demeure dans les zones non-tendues :

Les zones non-tendues sont les zones où il n’y a pas de fortes tensions de logement. Qu’il s’agisse ici d’une première location ou d’une relocation, le bailleur garde la liberté de fixer librement le montant du loyer.


L’encadrement est la règle dans les zones tendues :

Les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

C'est le cas notamment de Paris qui est régit par un encadrement des loyers.


Pour voir si votre logement est en zone tendue, vous pouvez consulter sur internet le site service-public.fr et pour connaître les loyers autorisés pour un bien précis selon :

- le nombre de pièces

- l'époque de construction

- le type de location : meublée ou non

- son adresse


L’encadrement se concrétise de la façon suivante :

- En cas de relocation : Le bailleur ne peut pas louer à un prix supérieur au précédent locataire. Il peut seulement majorer le loyer de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Il peut aussi demander un loyer supérieur s’il a effectué des travaux ou si le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué. Dans ce dernier cas, la hausse est limitée à 50% de la différence entre l’ancien loyer et celui de logements de voisinage comparables.

- En cas de renouvellement du bail : Lorsque le locataire reste en place, le loyer ne peut être augmenté que sur la base de l’IRL.

A noter que le bailleur n’est pas soumis à l’encadrement et conserve la possibilité de fixer librement le loyer dans les 2 cas suivants :

- Lors de la 1ère mise en location.

- Lors de la mise en location après que le bien est resté 18 mois sans avoir été loué.



2/ L’encadrement du niveau des loyers :

Il s’agit ici d’un encadrement « doublé » d’un plafonnement.

La plupart des régimes de location sont concernés à l’exception des meublés de tourisme, des sous-locations et des locations à titre de résidence secondaire.

Il concerne Paris, certaines communes de la région parisienne, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.

Le loyer doit s’établir dans une fourchette de « loyers de référence » (loyer minoré – loyer de référence – loyer majoré).

Les règles à respecter sont les suivantes :


En cas de 1ère location : Le propriétaire ne peut pas demander un loyer hors charges supérieur au « loyer de référence majoré ». A défaut, le locataire pourrait engager une action. Le propriétaire peut toutefois appliquer une « surcôte » si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, vue exceptionnelle, jardin, …). Il doit dans ce cas justifier sa décision.


En cas de relocation : Les règles sont les mêmes qu’en zones tendues avec obligation de respecter le plafond.


En cas de renouvellement du bail : Le Bailleur peut réévaluer le loyer en fonction de l’indice de l’IRL et il peut augmenter le loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré.

Il doit dans ce cas pouvoir justifier l’augmentation en fournissant au locataire plusieurs références de loyers plus élevés que le sien, pour des logements comparables dans le voisinage.

A l’inverse, le locataire peut demander une diminution si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré.


S’il ne respecte pas les règles de plafonnement, le propriétaire encourt une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros.

En cas de contestation, le locataire comme le bailleur peuvent saisir la Commission départementale de conciliation pour tenter de régler le différend. En l’absence d’accord amiable, la justice pourra être saisie.


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